【通化靜巷大土地都更公寓】大安區精華地段大四房，超大土地持分、危老都更潛力無限｜4樓/4房1廳2衛
【物件資料】
📍類型：公寓
📍地址：台北市大安區通化街140巷4-1號4樓
📍結構：鋼筋混凝土造（RC造）
📍樓層：4樓/5樓
📍屋齡：約45年（完工日：070年11月10日）
📍用途：住家用
📍格局：1廳4房2衛浴、前、後陽台
📍拍賣原因：分割共有物（變價）
📍投標地點：台北地方法院
📍保證金：280萬
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【坪數說明】
▶️總坪數：36.40坪
▶️主建坪：32.39坪
▶️附屬坪：4.01坪
▶️土地坪：10.35坪
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【生活與交通機能】
✅商圈：通化街夜市商圈、臨江街觀光夜市、遠企商圈
✅學校：大安國小、芳和實中、和平高中、台灣大學
✅政府機關：大安區行政中心、台北市警局大安分局
✅醫院、藥局：臺北醫學大學附設醫院、國泰綜合醫院、周邊連鎖藥局林立
✅公開、賣場：臨江公園、通化公園、全聯福利中心、PandaMart、遠東SOGO百貨（敦南店）
✅交通：捷運六張犁站、捷運信義安和站、基隆路沿線公車站
✅快速道路、橋、高速公路：基隆路高架道路、信義快速道路、福爾摩沙高速公路（木柵交流道連接）
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【法院筆錄摘要】●點交情形→拍定後點交●
📢建物現由債務人及其父親共同居住使用，現況為1廳4房2衛浴及前後陽台。
📢本件係拍賣建物所有權全部，拍定後依規定執行點交。
📢曾於108年12月23日發生火災，起火點為3樓並延燒至本案4樓，造成部分受損，當時無人員傷亡。
📢經警察局與建管處函覆，最近3年無非自然死亡紀錄，亦非列管之海砂屋或震損建築物。
📢本案件為變價分割共有物案件，除買受人為共有人外，其餘共有人依法享有優先承買權。📢依強制執行法第69條規定，拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，應買人需自行評估屋況。
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【他項權利】債權總額：0萬
📌無登載相關他項權利抵押權設定
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2025/11/18｜3,410萬｜93.7萬／坪｜點交｜停拍(改期)
📍第一拍｜2025/12/23｜3,410萬｜93.7萬／坪｜點交｜流標
📍第二拍｜2026/01/20｜2,728萬｜74.9萬／坪｜點交｜停拍(當事人未經合法送達)
📍第二拍｜2026/03/10｜2,728萬｜74.9萬／坪｜點交｜流標
📍第三拍｜2026/04/21｜2,183萬｜60.0萬／坪｜點交｜流標
📍第四拍｜2026/05/19｜1,747萬｜48.0萬／坪｜點交｜流標
📍第五拍｜2026/06/23｜1,398萬｜38.4萬／坪｜點交｜目前拍次
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【環境特徵】
📌街道氛圍：位於通化街140巷靜巷內，避開主幹道喧囂，具備鬧中取靜的優質住家特質，轉彎即達繁華商圈。
📌建築風格：傳統5層樓公寓步梯結構，雖然屋齡較高，但在大安區精華地段具備極高土地價值與低公設的實用空間競爭力。
📌綠地分佈：鄰近臨江公園與通化公園，周邊巷弄綠意盎然，提供日常散步與休閒的去處。
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【地段價值】
📌土地使用分區：第三種住宅區(特)(遷)，容積率法定基準為250%。本案土地持分高達10.35坪，在大安區寸土寸金的地段中，大土地持分即代表了極高的資產保值性與雄厚的危老都更本錢。
📌未來發展潛力：大安區核心精華地段，周邊新成屋與危老都更案單價均已站穩百萬以上。本案高達10.35坪的土地份額，若未來啟動都更重建，換坪效益與增值效益將呈爆發性成長。
📌稀缺性：市中心極少釋出總價1,500萬以內、主建物超過32坪的大四房格局，又是具有高度都更價值的標的，市場上可遇不可求。
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【案件特色】
🎇超高實坪：主建物加附屬建物高達36.4坪，完全無公設虛坪，空間寬敞好規劃。
🎇完美格局：現況已隔好1廳4房2衛，且有前後陽台，非常適合大家庭或改裝收租。
🎇法院點交：債務人自住且法院公告拍定後點交，法律權利保障明確，降低牽涉複雜占有權的風險。
🎇稅制優勢：日後若出售，土地漲價總額高達308.6萬，可優先全額抵扣房地合一稅，節稅空間大。
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【優勢與亮點】
🏆土地持分大、都更效益高：坐擁10.35坪大土地，土地使用分區為三住(特)(遷)容積率250%，危老都更價值遠超一般公寓。
🏆價格絕對肉多：底價單價僅38.4萬/坪，相較於市場行情形同打4折，套利與改裝收租的利潤空間極大。
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【注意事項】
⚠️優先承買權風險：本案為變價分割共有物，其他共有人享有優先承買權，若拍定後共有人主張優先承買，拍定人將無法順利取得房屋。
⚠️火災歷史紀錄：該樓層曾於108年受3樓火災延燒波及，雖無人傷亡，但投標人應對結構受損狀況及修繕成本有心理準備。
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【實價參考】
💰本案依謄本總坪數36.4坪計算，目前法拍單價僅38.4萬／坪。
💰經檢索「樂居網」與「實價登錄比價王」之周邊半徑500公尺內、屋齡39~49年公寓行情，近半年平均成交行情約為79萬／坪，市場評估總價值約2,876萬。
💰本次投標底價（1,398萬）與市場行情（2,876萬）相比，價差高達1,478萬，預估投報率高達105.7%。
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【投標諮詢】
📞代標顧問｜劉怡吟｜111年登字419331號
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